1. Thế nào là tách thửa đất?
Tách thửa đất có thể được hiểu là việc chia nhỏ một thửa đất thành hai hoặc nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.
Nội dung chính
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thỉ tách thửa đất được hiểu là tách quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hai hoặc nhiều chủ thể riêng biệt. Kết quả của thủ tục tách thửa đất là cơ quan nhà nước cấp hai hoặc nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ một giấy chứng nhận ban đầu.
2. Điều kiện và tiêu chí để tách thửa đất
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định 43/2012/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về các điều kiện và tiêu chí tách thửa đất
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện tách thửa đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vấn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, một số điều kiện để mảnh đất được phép tách thửa như: Thửa đất cần tách phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phải đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương nơi có đất. Thêm vào đó, thửa đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất, không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Như vậy, không phải trường hợp nào cũng được phép tách thửa đất. Chỉ những thửa đất đủ điều kiện tách theo quy định pháp luật mới được làm thủ tục tách thửa.
3. Những trường hợp không được quyền tách thửa đất mới nhất năm 2023.
– Thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là “Sổ đỏ” (Sổ đỏ thường được gọi dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng dụng đất của chủ thể sử dụng đất đối với thửa đất do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Đất không có sổ đỏ là đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là loại đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Do tách thửa đất để bán nên theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ và sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
Vậy nên, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Do đó, trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi vì chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng.
Tuy nhiên, Theo quyết định của UBND cấp tỉnh của một số tỉnh, thành ở nước ta quy định không được tách thửa khi không có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu như đất đã có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất thì vẫn được tiến hành tách thửa được. Điển hình tỉnh Bắc Kạn cho phép tách thửa đất chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Song thực tế khó có thể tách thửa đất khi chưa có sổ đỏ.
– Thửa đất không đủ điều kiện tối thiểu về diện tích tách thửa
Đất khi tách thửa thì thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích thậm chí chiều cạnh tối thiểu.
Diện tích tối thiểu khác nhau phụ thuộc vào Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).
chảng hạn, tại Nội thành Hà Nội, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách sau khi tách phải đạt 30m2 mới đủ điều kiện tách thửa.
Không chỉ Hà Nội, đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất.
Vì thế, nếu thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.
– Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tại khoản 1 điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp về điều kiện tách thửa đất cũng đều đề cập tới nguyên tắc này, nghĩa là muốn tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai.
Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
Chẳng hạn, Hà Nội quy định rõ, không cho phép tách thửa đối với trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dụng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
– Đất đang tranh chấp.
Trong Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).
Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rất rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Tròng khi đó nhiều tỉnh, thành không quy định rõ điều kiện này.
Như vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được tách thửa.
– Đất hết thời hạn sử dụng.
Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn (chẳng hạn đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thương mai dịch vụ…).
Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, …(theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).
Vì vậy, nếu đất hết thời hạn sử dụng thì sẽ không được phép tách thửa theo đúng quy định pháp luât.
– Đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên.
Trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định trường hợp đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…
Trong khi bị kê biên, đất và quyền sử dụng đất được Chấp hành viên yêu cầu người thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các loại giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.(Theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2008). Vì thế không có sổ đỏ để tiến hành tách thửa.
– Đất đã có thông báo thu hồi.
Tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi đất được gửi tới cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào đang xảy ra.
- Đất đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Như vậy căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.
- Đất không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa.
- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đất và các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
